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腾讯分分彩刷流水贴吧:平安银行报告:“二手房”时代,房企何去何从?

腾讯分分彩有没有稳赢 www.uoxmq.tw 第一财经 2019-12-27 12:09:35

活下去、活得好、活得久。

“北京的二手房成交额已经占房屋全部成交额的70%。”在今日《平安地产金融白皮书2020》发布会上,国发院城市更新研究中心主任秦虹说,中国的房地产市场已全面步入存量阶段。

有关研究表明,国家人均GDP全面超过8000美元是房地产市场从增量到存量的分水岭,而我国2019年全年预计人均GDP将超过1万美元。

“可以看到,2017年一线城市二手房成交占比达到50%,到了2018年,全国50个重点城市中,有24个城市二手房交易量超过新房。”秦虹说。

那么,在“二手房”时代,房企将何去何从?

在旭辉控股董事局主席林中看来,“活下去、活得好、活得久”已经成为业内最近讨论得比频繁的话题。

事实上,对于很多企业来说,这也是摆在眼前的最重要的议题。“未来,房地产企业的竞争会越来越激烈,因为新增总量的空间几乎没有了,摆在房企面前有两条路,要么做大,要么做专。”秦虹说。

房地产进入平稳发展期

自1998年住房制度改革以来,我国的房地产业得到快速发展。1998年全国城镇人均住房面积只有18.7㎡,户均不到60㎡,而到了2018年,在常住人口增长了4.2亿人的情况下,人均住房面积达到了39㎡。

在2010年时,我国城镇已达户均一套房;到2015年进一步提升至人均1.07间,住在3间以上的家庭达到了全部家庭总数的56%,并且城镇住房的自有率达到79.2%。

可以说,中国的住房建设发展仅用了20年就走了发达国家上百年的历程。

然而,随着住房短缺时代宣告终结,房地产行业也结束了高速增长阶段,进入平稳发展时期。

今年下半年以来,从融资端到投资端,房地产相关政策持续收紧,房企也在加速出清中。

目前,我国登记在册的房地产开发企业超过9万家,房地产协会统计的有效房企数量达到3万多家,房企数量明显过多。

而且,房地产行业的集中度在加速提升,从2005年到2018年,房企前10强的销售额占比从4.6%提高到26.4%,“到今年11月末,百强房企占全国的销售份额已达73.9%,而十年前该指标仅为22%,近三年基本以每年10个百分点的速度在提升,行业集中之快可谓惊人。”平安银行行长胡跃飞说。

“今后几年,我们认为房地产行业的集中度仍会有较快提升,原因在于当前的行业经营环境跟过去大为不同,无论在土地获取还是在融资能力上,大量的中小房企要扩大和持续再生产已变得不容易,一些市场份额会逐渐让渡给主流房企。”胡跃飞说。

“大鱼吃大鱼”的时代

随着宏观调控政策、信贷政策的持续收紧,房地产销售量价增速趋于稳定,企业分化进一步显著。

“要么做大,要么做专。”秦虹说。

事实上,不同规模层级企业间融资成本、费用管控等分化显著。比如TOP10企业综合融资成本5.4%,而中小房地产企业通过信托融资的成本在12%至15%之间。2018年,在整体发展条件放缓的情况下,规模房企的净利润增长率不降反升,从2017年14.2%增长到14.4%。

“在做专方面,未来开发企业竞争的将不再是开发能力,因为,所有的房企都会开发,未来的竞争趋势恐怕是资产管理能力、运营能力、服务能力,所以专业化能力强的企业,未来的合作机会、被需求的机会是更大。”秦虹说。

行业分化也加速孕育更多并购整合的机会,项目并购是房企做大的重要途径,而公司并购是房企实现多元化的重要手段。当市场进入存量市场阶段后,以产业链延伸和多元化整合并购为重点的公司并购将上升。

并购服务为核心整合资源创造新价值。主要体现为从提供产品向提供产品和服务并重的转变,即更加注重以服务为核心,整合资源、开发产品、升级服务。部分房地产开发企业也转型为投资企业、运营企业。

不仅是“大鱼吃小鱼”,“在行业洗牌中,大房企也将经受不小的挑战和不确定性,‘大鱼吃大鱼’的案例估计会增多。”胡跃飞说。

责编:于舰

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