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腾讯分分彩4码计划:2019年H股上市房企規模再上新臺階,強者恒強 ——2019·第一財經中國上市房企價值榜系列之H股企業規模榜單揭曉

腾讯分分彩有没有稳赢 www.uoxmq.tw 第一財經 2019-12-06 16:41:16

2019年,針對房地產行業的宏觀調控仍然從嚴,在經歷漫長的調控周期之后,大型房企皆表現出很強的抗風險能力。2019年1-11月,碧桂園、恒大權益合約銷售金額均突破 5000 億元,萬科前三季度即完成合同出售金額4756.1億元。由于規模型房企具有較強的資源集聚效應,憑借提前以較低成本布局全國經濟增長較快區域,牢牢把握市場需求變化和結構性機遇,實現了銷售業績的快速突破。隨著優勢資源不斷向大型房企傾斜,中小型房企的生存壓力進一步加劇,強者恒強的競爭法則已成共識。

雖然房企目前逐漸告別野蠻擴張的路徑,開始探索在傳統發展模式之外的其他業務布局,但就企業天性來說,追求規模和利潤是骨子里的基因。并且行業集中度不斷推升,企業規模即意味著行業地位和話語權。分析房企現狀,繞不開的一定有對企業規模的評估。與之前發布的《百舸爭流,千帆競發,盤點2019中國上市房企規模分化——2019·第一財經中國上市房企價值榜系列之A股企業規模榜單揭曉》一樣,此次H股上市房企規模榜單依然以房企的總資產、凈資產、營業收入以及扣除非經常性損益后的凈利潤這四個指標為依據,評選出了H股上市房企規模TOP10。

2019年H股上市房企企業規模排行榜TOP10

(榜單排名不分先后,按股票代碼進行排序)

就今年來看,地產政策持續緊縮,市場降溫明顯,為了回籠現金流,房地產企業花樣百出,出臺營銷措施、加大銷售力度,使得上半年上市房企的規模性指標得到了普遍提升,房企規模又上了一個新臺階。同策研究院數據顯示,2019年上半年樣本企業平均總資產規模再次突破上限,達到2752億元,較2018年同期的2005億元,大幅增長747億元。在H股規模排名前十的房企中,總資產規模在萬億元以上的房企仍然是中國恒大、碧桂園、萬科企業3家;而五千億元以上的房企在原有的中海、融創、華潤三家基礎上,今年龍湖成功躋身,總資產在2018年底突破5000億元,在2019年上半年達到6100億元。在73家樣本房企中,總資產規模在平均線以上的只有13家,其中還包含了7家五千億元以上的品牌房企。凈資產規模在千億元以上的企業有恒大、中海、萬科企業、華潤、碧桂園、龍湖和世茂房地產7家,與2018年同期一致,較同業400余億元的平均水平,翻番不止。

此外,今年上半年,營業收入在千億元以上的房企有恒大、碧桂園、萬科企業3家,其中恒大和碧桂園半年營業收入突破2000億元;中海和融創中國則以營業收入933.8億港元和768.38億元緊隨三大巨頭之后。凈利潤方面,收獲百億元以上凈利潤的房企有中海、恒大、碧桂園、華潤置地、萬科企業,較去年同期新增2家,其中中海以249.4億港元的凈利潤成為唯一一家突破兩百億元的房企。據同策研究院數據統計,上半年H股上市房企平均凈利潤約為20余億元,只有約兩成的上市房企凈利潤達到20億元以上,部分小型企業更是出現了虧損的情況。綜合可見,房地產行業規模持續增長,但集中度進一步提高。

中國恒大:資產規模領跑房企

2019年上半年,中國恒大總資產規模20985億元,位居首位,成為資產規模首先突破兩萬億元的房企。此外,恒大的凈資產、營業收入等規模性指標均領先于其他樣本房企,凈利潤也只稍遜于中國海外發展,將其稱為規模領先型房企當之無愧。

2013-2019年上半年中國恒大總資產規模及同比增長(億元,%)

“規模最大”是恒大發展戰略的基礎。在國內房企中,恒大踐行規模戰略較早,并一以貫之,這為其成為國內最早突破萬億資產規模的房企奠定了基礎。

中國恒大發展的四個階段

在業務發展方面,多元化業務布局,是中國恒大龐大資產規模的重要保障。2010年開始,恒大實行多元化發展戰略,到2016年,基本上完成了多元化產業布局,實現了由“房地產業”向“房地產+服務業”的轉型,即由“房地產業”向“房地產+健康+旅游+金融”的轉型。2018年恒大多元化布局再次調整,以民生地產為基礎,文化旅游、健康養生為兩翼,新能源汽車為龍頭,四大業務板塊協同發展,為恒大的規?;鉸苑?。

地產業務始終是恒大的主業。在房地產開發方面,恒大一直以其雄厚土儲優勢,來支持銷售規模增長。2011年土儲就已破億,2016年、2017年分別突破2億和3億平方米。截至2019年上半年,恒大擁有3.19億元平方米土地儲備,平均樓面地價僅1639元/平方米。此外,還有未納入土地儲備的舊改等項目的建面高達7012萬平方米,合計可提供約5萬億元的可售貨值。此外,由于恒大率先以明確的拿地標準布局重點二三線城市,以低廉成本儲備大量土地,其總土儲平均樓面地價1639元每平方米,其中一二線城市項目平均樓面地價2032元每平方米,三線城市項目平均樓面地價1191元每平方米。

2013-2019年上半年中國恒大銷售面積及土地儲備面積(萬平方米,億平方米)

在資金支持方面,永續債曾是恒大撬動萬億資產規模的重要推手。恒大是國內最早發行永久資本工具的房企之一。2013年,恒大開始與民生銀行、平安銀行合作發行此類產品,融資250.42億元。由于此類產品不設固定期限,按照會計準則可以作為“永久資本工具”計入權益項。此后的2014-2016年,恒大每年都新增永續債規模,大量使用永續債,為規模擴張護航。但伴隨規模的不斷增長,恒大不再追求規模上的高增長,更加側重集團財務質量。在2017年5-6月,恒大在兩個月內迅速還清總額高達1129億元的永續債,以減輕負債率,并開始從高負債、高杠桿、高周轉、低成本的“三高一低”模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的 “三低一高”模式轉變。

回顧恒大的發展歷程,其在融資較低利率也是經濟擴張期的時刻,持續加杠桿,利用永續債不斷儲備土地,盡快大規模擴張,提升銷售額、營業收入以及凈利潤水平。而在經濟去杠桿和融資水平大幅抬高的前夕,果斷還清永續債,優化公司財務指標。節奏之準,手段之果斷,房企中無出其右。截至2018年末,凈負債率較2016年高點下降138個百分點至152%;公司盈利能力明顯提升,2016年至2018年歸母凈利潤的復合增長率達171%;凈利率提升至14%,高于行業平均水平。

碧桂園:無疑的行業銷售龍頭

2019年上半年,房地產市場持續進入深度調控期,大型房企整體銷售規模穩定,碧桂園半年銷售規模達到3895.4億元,繼續領跑其他房企。在銷售排名方面,碧桂園自2017年全年銷售金額突破5000億元,成為行業銷售龍頭后,排名就一直保持至今,銷售金額更在2018年底突破7000億元,達到7286.9億元。

2013-2019年上半年碧桂園銷售規模(億元)

從2013年-2019年上半年碧桂園新增土儲上可以看出,碧桂園充足的土地儲備為其銷售規模的大幅增長提供了有力支撐。截止2019年6月30日,碧桂園業務遍布全國31個省/自治區/直轄市,覆蓋279個地級市的1235個區/縣,在國內擁有2381個處于不同發展階段的項目。在“立足珠三角、深耕皖鄂湘、鞏固環渤海、拓展江浙滬”的“1+3”市場布局策略驅動下,碧桂園審慎進入新區域,堅持遵循“一線城市近郊,二三線城市中心區,適時進入一線城市中心區”的城市布局策略。

從城市類型對業績的貢獻來看,位于三四線城市項目的貢獻率為56%,位于二線城市項目的貢獻率31%,三四線依然為碧桂園的主戰場。從其權益可售也能看出,碧桂園權益土儲面積為2.6億平方米,可售資源合計27838億元,已獲取的權益可售資源17587億元,其中目標為三四線城市的權益可售資源占比71.8%。

從各省對業績的貢獻率來看,廣東依然是業績貢獻大省,其次為江蘇、安徽,分別占比22%、12%、8%。廣東業績貢獻的突出,也是碧桂園前瞻性的提前布局粵港澳大灣區的結果。目前,該區域的可售資源充足,權益可售資源達3467億元,較2018年末增加7.3%,可售建筑面積2457萬平方米,較2018年末增加3.5%。

2013-2019年上半年碧桂園土地儲備、銷售面積及土地存續比

盡管規模已經較大,但是碧桂園仍然保持著穩步增長。2019年上半年碧桂園實現營業收入2020.1億元,同比增長53.2%,其中97.4%的收入來自物業銷售;毛利潤548.6億元,同比增長56.9%;凈利潤為230.57億元,同比增長41.3%;總資產、凈資產分別為17467億元、1309億元,分別同比增長7.18%、7.91%,整體呈穩步提升態勢。

2013-2019年上半年碧桂園總資產、凈資產、營業收入、凈利潤(億元)

為了實現規模的增長,碧桂園實行極致的高周轉策略。2018年4月11日,碧桂園連發三份由總裁簽署的內部文件,要求提高加大三四五線城市項目周轉速度、報建速度、供貨速度,同時投資獎勵向一線投資團隊傾斜,針對地產投資線條、設計線條、人力線條、大運營線條提出超過40條具體意見,對項目各個進度節點指標精準到“天”,并配合嚴格的獎懲措施。對周轉速度的重視,體現的是碧桂園對規模的追求。從存貨周轉率來看,碧桂園在2019年中期的存貨周轉率為0.21,與近三年中期基本持平,且高于行業平均水平。從年度看,其在2017年度、2018年度的存貨周轉率均為0.52,亦遠高于行業存貨周轉率。

在營業收入方面,碧桂園以2020.06億元的營業收入,同比增長53.16%,處于H股樣本企業第二位。自2018下半年回歸穩健增長以來,注重銷售回款高于銷售增速本身,2019年上半年實現權益銷售額2819.5億,位居行業第一,權益可售資源去化率65.0%,權益銷售回籠現金2659.4億,權益口徑回款率高達94.3%,相比去年的91%再有提升。

H股上市樣本房企營業收入排行榜TOP10

龍光地產:銷售規??燜僭齔さ男灤?/strong>

龍光地產控股有限公司創立于1996年,于2013年在香港聯合交易所主板上市,是中國一家以住宅開發為主的一體化物業發展商。作為一家總部位于深圳的領先物業開發商,其業務發展核心區域位于粵港澳大灣區。2019年上半年,龍光地產以總資產1915億元、股東權益總計412億元、營業收入270億元及凈利潤45億元的成績,躋身企業規模排行榜TOP10。

在過去的5年中,龍光地產的銷售規模穩定快速增長,銷售金額從2013年的132億元增長至2018年的718億元,五年復合增長率為40.32%。2019年上半年,龍光地產銷售金額為453億元,同比增長27.7%,完成53.3%的2019年銷售目標。

2013-2019年上半年龍光地產銷售金額(億元)

龍光地產的快速發展與其前瞻性布局粵港澳大灣區不無關系。龍光地產2003年進軍深圳,以深圳為核心深入布局粵港澳大灣區,并已實現粵港澳大灣區“9+2”城市群全覆蓋。通過多元化和逆周期的土地獲取方式,在大灣區內一二線城市擁有充裕優質低成本土儲,并聚焦于主流人群的住宅開發業務,具有顯著的差異化競爭優勢。2019年上半年,龍光地產在粵港澳大灣區發揮了其市場優勢,并取得不俗的成績。從銷售金額來看,截止2019年上半年,龍光地產的合約銷售為453.11億元,其中深圳區域、大灣區其他區域、南寧區域、汕頭區域、長江三角洲區域、新加坡及其他區域占比分別約為9.0%、44.4%、27.8%、6.8%、3.2%、5.9%及2.9%,業績主要來自于大灣區及南寧區域。

銷售規模的增長離不開土地儲備的支撐。截止2019年上半年,龍光地產透過公開市場招拍掛的方式新獲取項目16個,新增建筑面積416.63萬平方米,總土儲面積達3592萬平方米,平均土地儲備成本為4304元每平方米,土儲總貨值約7520億元,粵港澳大灣區占比約81%,其中深圳土儲貨值超過1800億元,惠州和東莞等臨深區域土儲貨值超過1500億元。在充分享受深圳區域的經濟增長和政策紅利的同時,受益于深圳購房需求的溢出效應。未來隨著大灣區經濟的持續增長和軌道交通的延伸,龍光地產的銷售規模將持續穩定增長。而就非大灣區的布局而言,龍光地產在廣西南寧及廣東汕頭持續深耕,保持當地龍頭開發商的地位,并在2018年起,積極布局環上海大都市圈,以期再次抓住市場機遇,擴大企業規模。

2013-2019年上半年龍光地產總土地儲備(萬平方米)

除傳統招拍掛拿地外,城市更新則是龍光地產的拿地殺手锏之一。龍光地產堅持“區域深耕+城市更新”的雙輪驅動戰略,擁有專業的城市更新團隊。在大灣區深耕的17年中,熟悉大灣區地方商圈資源和渠道,深度了解大灣區地方政策,產業和人口的城市規劃,在城市更新領域有顯著的競爭優勢,對其進行低價拿地形成了有效的助力。目前,龍光地產的城市更新業務已布局10個城市,貨值超過人民幣3200億元,其中90%在大灣區,貨值大,價值高,具有先發優勢。其中在深圳、惠州、東莞、珠海等城市擁有充足城市更新項目,估計可銷售價值約為人民幣2600億元,項目質量高,孵化周期短,有良好業績記錄,盈利可見性清晰,預計未來將推動龍光地產業績進一步提升。

責編:王媛麗

關鍵字

地產

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